Miloš Jovanović
Kad su 2023. izašle izmene zakona, po medijima je prošlo da se klime skidaju sa fasada i da slede kazne. Zbog toga nas ljudi i danas zovu uplašeni. Istina je uža i konkretnija od te vesti. Idemo redom.
Ukratko
Ako živiš u starijoj zgradi, a spoljna jedinica ti ne gleda na ulicu, obaveza uklanjanja te ne dira. Ako gleda na ulicu, imaš rok: 4. avgust 2033, a ako je zgrada u zaštićenoj zoni, 4. avgust 2028. Do isteka roka nema kazne zbog toga što je jedinica na uličnoj fasadi. Za novo mesto obično treba odluka skupštine zgrade, a na zaštićenoj zgradi i saglasnost zavoda.
Šta zakon o klimama na fasadi stvarno kaže
Izmene Zakona o planiranju i izgradnji iz 2023. imaju dva pravila, jedno za postojeće i jedno za nove zgrade. Vest ih je pomešala, pa je ispalo da se sve klime skidaju.
Postojeće zgrade. Po zakonu spoljna jedinica klime mora do roka da siđe sa ulične fasade: vlasnici su dužni da je sklone, ili da je premeste tako da se ne vidi i ne utiče na neposredno okruženje. Ne sa fasade uopšte, nego sa ulične. Kod ugaone zgrade ulične su obe strane koje gledaju na ulicu.
Nove zgrade. Za zgrade koje se projektuju i grade po izmenjenom zakonu pravilo je strože: spoljne jedinice od početka moraju da budu postavljene tako da se ne vide, odnosno da ne utiču na neposredno okruženje. Tu nema izuzetka za bočnu ili zadnju stranu.
Ako živiš u starijoj zgradi, a jedinica ti je na zadnjoj fasadi, na bočnoj strani koja ne gleda na ulicu ili na lođi koja se sa ulice ne vidi, obaveza uklanjanja te ne dira. Ako gleda na ulicu, dira te, ali sa rokom.
Postoji li novi zakon o klimama?
Ne postoji. Ovo pitanje dobijamo svako leto, jer se svako leto pojavi vest o „novim pravilima“. Evo šta je stvarno doneto i kada:
- 2023. Izmene Zakona o planiranju i izgradnji uvode pravila o spoljnim jedinicama, a Beograd ih iste godine prenosi u Odluku o komunalnom redu. To je sve o čemu ovaj vodič piše.
- 2025. i 2026. Zakon je menjan još dva puta, ali o dozvolama, solarnim elektranama, građevinskom otpadu i drugim temama. Deo o klimama nije diran.
- Leto 2025. Većina vesti o „zakonu o klimama 2025“ odnosila se na rok za zgrade javne namene u zaštićenim zonama, koji je istekao 4. avgusta 2025. Za stanove taj rok ne važi.
- Leto 2026. Tekstovi o „novim pravilima“ prepričavaju propis iz 2023, ponegde i pogrešno.
Jedna stvar je stvarno otvorena. Zakon ovlašćuje ministra da posebnim pravilnikom propiše uslove i način postavljanja spoljnih jedinica na zgradama. Taj pravilnik do 1. oktobra 2026. nismo našli. Ako bude donet, to će biti pravi novi propis i ovde ćemo ga dopisati.
Rokovi i kazne
Rok zavisi od toga gde je zgrada, a ne od toga da li je stan privatni. Računa se od 4. avgusta 2023, kad su izmene stupile na snagu:
| Gde je zgrada | Rok za uličnu fasadu |
|---|---|
| Van kulturnog dobra i njegove zaštićene okoline | 4. avgust 2033. |
| U granicama kulturnog dobra ili u zaštićenoj okolini | 4. avgust 2028. |
| Zgrada javne namene u tim zonama | 4. avgust 2025, istekao |
Kako da znaš u kojoj si grupi
Da li je tvoja zgrada u zaštićenoj zoni, zvanično kaže zavod za zaštitu spomenika kulture. Granica zaštićene okoline određena je aktom o zaštiti i golim okom se ne vidi. Zato te ne bih terao da skidaš klimu na osnovu teksta sa interneta, pa ni ovog.
Kazna po ovom zakonu dolazi tek kad rok istekne, a jedinica je i dalje na uličnoj fasadi: za vlasnika zgrade koji je fizičko lice od 25.000 do 50.000 dinara, za pravno lice od 50.000 do 100.000. Nadzor vrši komunalna inspekcija, odnosno komunalna milicija.
Iz toga sledi jedan praktičan savet: novu klimu nema smisla kačiti na uličnu fasadu. Do roka bi morala da se seli, pa bi montažu plaćao dva puta.
Gde spoljna jedinica sme da stoji
Zakon mesta ne nabraja, samo kaže da jedinica mora sa ulične fasade. Beogradska Odluka o komunalnom redu je konkretnija: postojeće jedinice sa uličnih fasada sklanjaju se na raspoložive pozicije, a kao primere navodi tri.
- Lođa. Ako je uz sobu u kojoj je unutrašnja jedinica, cevi su kratke.
- Ravan krov. Traži duže cevi i pristup krovu. Svaki uređaj ima najveću dozvoljenu dužinu cevi i visinsku razliku između jedinica, pa za stan na nižem spratu visoke zgrade krov često otpada.
- Bočna ili zadnja fasada. Ona koja ne gleda na ulicu.
To su primeri, a ne automatska dozvola. Zakon za premeštenu jedinicu traži da se ne vidi i ne utiče na neposredno okruženje, pa i to treba imati u vidu kod izbora mesta. Za novo mesto važe i ista pravila kao za svaku montažu: ako se buši fasada ili jedinica ide na krov, treba odluka skupštine zgrade, a na zaštićenoj zgradi i uslovi i saglasnost zavoda. O oba odmah ispod.
Zato je prvi korak besplatan: obiđi zgradu i vidi ima li neko od ova tri mesta. Ako ima, to je skoro sigurno jeftinije od klime bez spoljne jedinice, o kojoj pišemo dalje.
Klime na zgradama: saglasnost, zabrana i komšije
Treba, i ovo iznenadi dosta ljudi. Fasada je po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada zajednički deo zgrade, čak i onaj deo koji je spolja zid tvog stana. Zid ispod tvog prozora nije samo tvoj zid. Zato komšije imaju pravo glasa.
O pločicama, farbanju i nameštaju u stanu odlučuješ sam. Fasada i noseći zidovi su druga priča, i kad su deo tvog stana. Čim cev ide kroz zid ka spolja, treba ti odluka skupštine.
Dobra vest je da ti ne treba saglasnost svih. Skupština stambene zajednice ovakvu odluku donosi običnom većinom glasova prisutnih. Ali sednica mora da ima kvorum: po zakonu više od polovine svih glasova u zgradi, a ako se ne skupi, na ponovljenoj sednici trećina. Zgrada svojom odlukom može da propiše i veći kvorum. Ako je tvoja zgrada usvojila pravila vlasnika, poseban akt koji svi vlasnici donose jednoglasno, potrebna većina može da bude drugačija, pa to proveri kod upravnika. Odluku donosi skupština, ne upravnik sam.
Jedna stvar koju je bolje da čuješ unapred: skupština po istom zakonu sme da ti odredi naknadu za uređaj na fasadi. To nije reket komšija, to stoji u zakonu.
Ako si podstanar, odluku donosi vlasnik stana. Bez njegove pisane saglasnosti ne bih dirao zid, jer si po zakonu dužan da stan vratiš u stanje u kom si ga primio.
Može li zgrada da zabrani klimu? Može da ne odobri postavljanje, jer o tome odlučuje skupština. Pravila vlasnika mogu da urede i očuvanje spoljnog izgleda zgrade, a zakon dozvoljava i gradu da za pojedine zone ili blokove zabrani klime na vidljivom delu zgrade. U Beogradu važi pravilo o uličnoj fasadi opisano gore. Da li skupština može naknadno da naredi skidanje klime koja je postavljena uz saglasnost, zakon izričito ne kaže.
Komšija je postavio klimu bez odluke. Ako je pri tome oštećena fasada, zgrada ima pravo da od njega naplati popravku. Upravnik je dužan da u roku od dva meseca otkad sazna za štetu i za to ko ju je napravio preduzme korake, uključujući i tužbu. Ako to propusti, pa zgrada zbog toga ostane bez naknade, za to odgovara zgradi. Ako je jedinica postavljena tako da oštećuje zgradu ili ugrožava prolaznike, to je i komunalni prekršaj, za fizičko lice 15.000 dinara.
Tuđa jedinica ti duva toplo ili buči. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa zabranjuje da se sa jedne nepokretnosti na drugu prenose toplota i buka preko mere koja je uobičajena za to mesto. Prvi korak je razgovor sa komšijom. Kod buke često pomažu gumene podloške ispod jedinice ili bolje učvršćen nosač, a to procenjuje majstor. Šta je kod spoljne jedinice normalan zvuk, a šta nije, opisali smo u vodiču o zvucima klime.
Ako je zgrada pod zaštitom
Tu se pravila menjaju i tu ljudi najčešće pogreše. Za zgradu koja je kulturno dobro, uživa prethodnu zaštitu, nalazi se u prostornoj kulturno-istorijskoj celini ili u zaštićenoj okolini kulturnog dobra, uslove i saglasnost za radove na fasadi izdaje nadležni zavod za zaštitu spomenika kulture. Za kulturna dobra od izuzetnog značaja to je Republički zavod.
Za takvu zgradu i rok je kraći. Ako je u granicama kulturnog dobra ili u njegovoj zaštićenoj okolini, jedinica mora sa ulične fasade do 4. avgusta 2028.
Prvo ideš u zavod, pa tek onda zoveš majstora. I to nije jedan papir nego dva koraka: prvo uslovi, pa saglasnost na projekat, za koji ti treba neko ko će ga nacrtati. Ne rešava se na licu mesta, pa računaj i na čekanje i na trošak projekta.
Zašto ovo ne treba preskočiti
Za zgradu koja je kulturno dobro, pod prethodnom zaštitom ili u prostornoj kulturno-istorijskoj celini, beogradska Odluka o komunalnom redu kažnjava radove bez uslova i saglasnosti zavoda. Za samo postavljanje klime posebna odredba predviđa 10.000 dinara za fizičko lice (100.000 za pravno). Ako se uz to rade i drugi radovi na fasadi, za njih je kazna 15.000 (150.000). Za zgradu koja je samo u zaštićenoj okolini obaveza da se ide u zavod dolazi iz Zakona o kulturnim dobrima, a kaznene odredbe gradske odluke takvu zgradu doslovno ne pominju. Ali kazna je manji problem. Zavod zabranjuje dalje radove i od nadležnog organa traži da se fasada vrati u prvobitno stanje, o trošku onoga ko je radove naručio. Kod monobloka to znači zatvaranje dve rupe od 16 do 20 centimetara na zaštićenoj fasadi.
I još nešto. Ne gledaj samo da li je tvoja zgrada spomenik kulture. Zaštita ide i po zoni, pa i obična zgrada iz šezdesetih može da bude u zaštićenoj celini ili okolini. Postoji i takozvana prethodna zaštita, koja za zgradu traje do tri godine, uz moguće produženje. Zavod je dužan da o tome obavesti vlasnika, ali u zgradi sa mnogo stanova ta informacija lako ne stigne do svakoga. Zato status proveri u zavodu.
Kondenzat i ono famozno crevo
Uz priču o fasadama išla je i vest da crevo za kondenzat mora da se vrati u stan. U beogradskoj Odluci o komunalnom redu to ne piše.
Odluka ne propisuje kako se kondenzat odvodi, nego gde ne sme da se izliva: na spoljne delove te zgrade, na susednu zgradu i direktno na javnu površinu. Obe stvari su šire nego što zvuče. Spoljni delovi zgrade su po istoj odluci i terase, balkoni, lođe, prozori, krov i oluci, ne samo fasada. A javna površina nije samo trotoar: tu spadaju i zelene površine oko zgrade i između zgrada.
Kazna je 5.000 dinara za fizičko lice, a 50.000 za pravno.
Znači crevo ne mora u stan, ali voda ne sme da kaplje ni na komšijin balkon, ni na trotoar, ni u travu ispred ulaza. Kako se to najlakše izvede, zavisi od toga gde je jedinica, pa se rešava pri montaži ili premeštanju.
Ko plaća štetu? Klima koja služi jednom stanu nije zajednička instalacija zgrade, pa za štetu od njenog kondenzata po opštem pravilu odgovara njen vlasnik, odnosno onaj ko stan koristi, a ne zgrada. Komunalna kazna ide uz to, ne umesto naknade štete. Šta praktično da radiš kad ti komšijina klima kaplje na terasu, opisali smo u vodiču o curenju vode iz klime.
Klima bez spoljne jedinice: rešava li problem
Ovo pitanje dobijamo sve češće otkad je vest izašla, pa da odgovorim pošteno, iako taj uređaj prodajemo.
Uglavnom ne rešava. Monoblok nema spoljnu jedinicu, ali toplotu i dalje mora da izbaci napolje. To radi kroz dve rupe u fasadi: kod Panasonic RAC Solo prečnika 162 milimetra, a kod najjačeg modela 202, plus jednu manju za kondenzat. Split traži jednu rupu od oko 65 milimetara. Po površini otvora to je oko dvanaest puta više, a kod najjačeg modela skoro dvadeset.
A pošto je fasada zajednički deo zgrade, i za te dve rupe ti treba odluka skupštine, a na zaštićenoj zgradi i uslovi i saglasnost zavoda. Monoblok te ne oslobađa traženja odobrenja, samo menja šta se vidi spolja.
| Split | Monoblok | |
|---|---|---|
| Otvori u fasadi | 1 x oko 65 mm | 2 x 162 mm (202 kod najjačeg) |
| Odluka skupštine | treba | treba |
| Na zaštićenoj zgradi | i zavod | i zavod |
| Vidi se spolja | jedinica | dve rešetke |
| Cena uređaja | od 41.999 | od 247.234 |
| Najjači u našoj ponudi | 24.000 BTU | 10.000 BTU |
Uz to monoblok slabije greje kad zahladi, a to je zimi najvažnije. Najjači koji prodajemo ima oko 10.000 BTU, otprilike koliko i zidna devetka. Sve jačine sa cenama su u ponudi klima bez spoljne jedinice.
Ima smisla u jednoj situaciji: kad jedinica mora sa ulične fasade, a nijedno drugo mesto ne dolazi u obzir. Nema lođe, nema pristupa krovu, zadnje fasade nema. Tada je monoblok skupo, ali stvarno rešenje. Ako je zgrada pod zaštitom, i za te dve rešetke prvo ti trebaju uslovi i saglasnost zavoda, a zavod može da ih ne da. Zato redosled mora da bude: zavod i skupština, pa tek onda kupovina. U svakoj drugoj situaciji prvo bih tražio mesto iz odeljka o dozvoljenim mestima.
Ako si podstanar, monoblok skoro nikad nije pravi izbor. Ostavljaš dve trajne rupe u tuđoj fasadi i ne seliš ga lako. Tu je pokretna klima poštenije rešenje: seli se sa tobom i ne buši zid, samo računaj da je glasnija i slabija nego što piše na kutiji.
Ako mora da se premesti, koliko košta
Premeštanje nije jedna stavka nego dve: skidanje sa starog mesta i ponovna ugradnja na novo. Pre toga ide ono iz prethodnih odeljaka: odluka skupštine, a na zaštićenoj zgradi i zavod.
Skidanje radimo sa prikupljanjem freona u spoljnu jedinicu, da bi uređaj mogao ponovo da se montira. Cenu za to dajemo na upit, jer zavisi od pristupa: lođa i prizemlje nisu isto što i treći sprat na uličnoj strani.
Ponovna ugradnja ide po standardnom cenovniku: od 18.000 dinara za devetku i dvanaesticu, odnosno od 21.000 za uređaje do 24.000 BTU. Za jače je cena na upit. U cenu ulaze tri metra cevi, a svaki metar preko toga je 3.000 dinara. Kad jedinica ide na drugu stranu zgrade ili na krov, cevi su obično duže, pa računaj i na tu doplatu. Ceo cenovnik stoji u vodiču o ceni ugradnje.
Izvori i stanje propisa
Član 83. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji (Službeni glasnik RS 62/2023) i čl. 201 st. 7 tač. 35 istog zakona; kasnije izmene zakona (91/2025 i 80/2026) ne menjaju deo o klimama; Odluka o izmenama i dopunama Odluke o komunalnom redu (Službeni list grada Beograda 65/2023); Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, čl. 3, 10, 17, 41, 42, 44, 45, 61, 67, 68 i 69; Odluka o komunalnom redu grada Beograda, čl. 4, 7, 15, 19, 64, 64a i 64b; Zakon o kulturnim dobrima, čl. 99-103; Zakon o kulturnom nasleđu, čl. 34; Zakon o obligacionim odnosima, čl. 154 i 585; Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, čl. 5. Propise smo poslednji put proverili 1. oktobra 2026. Ovo je prepričan tekst propisa, ne pravni savet.
Česta pitanja
Ne. Pravila o spoljnim jedinicama donele su izmene Zakona o planiranju i izgradnji iz 2023, a Beograd ih je iste godine preneo u Odluku o komunalnom redu. Zakon je posle toga menjan 2025. i 2026, ali ne u delu o klimama. Vesti iz leta 2026. o novim pravilima prepričavaju propis iz 2023. Zakon ovlašćuje ministra da donese poseban pravilnik o postavljanju spoljnih jedinica, ali do 1. oktobra 2026. ga nismo našli.
Ne u smislu da sve klime moraju da siđu sa fasada. Kod postojećih zgrada izmene Zakona o planiranju i izgradnji iz 2023. traže da vlasnici do roka sklone spoljne jedinice sa uličnih fasada ili ih premeste tako da se ne vide i ne utiču na neposredno okruženje. Do isteka roka to nije prekršaj. Kod novih zgrada pravilo je strože: spoljne jedinice od početka moraju da budu postavljene tako da se ne vide, i to nije ograničeno na uličnu fasadu.
Rok zavisi od toga gde je zgrada, a ne od toga da li je stan privatni. Za zgrade van kulturnih dobara i njihove zaštićene okoline rok je 4. avgust 2033. Za zgrade u granicama kulturnog dobra ili u zaštićenoj okolini kulturnog dobra rok je 4. avgust 2028. Za zgrade javne namene u tim zonama rok je bio 4. avgust 2025. i već je istekao. Da li je tvoja zgrada u zaštićenoj zoni, zvanično kaže zavod za zaštitu spomenika kulture.
Po Zakonu o planiranju i izgradnji kazna dolazi tek ako jedinica ne bude sklonjena sa ulične fasade do roka. Tada je za vlasnika zgrade koji je fizičko lice od 25.000 do 50.000 dinara, a za pravno lice od 50.000 do 100.000. Nadzor vrši komunalna inspekcija, odnosno komunalna milicija. Posebne kazne postoje i u beogradskoj Odluci o komunalnom redu, na primer za kondenzat koji se izliva na zgradu ili trotoar.
Treba, jer je fasada po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada zajednički deo zgrade, čak i onaj deo koji je spolja zid tvog stana. Ali ne treba ti saglasnost svih. Odluku donosi skupština stambene zajednice običnom većinom glasova prisutnih, pod uslovom da sednica ima kvorum: po zakonu više od polovine svih glasova, a na ponovljenoj sednici trećina, osim ako je zgrada svojom odlukom odredila veći kvorum. Ako je zgrada usvojila pravila vlasnika, potrebna većina može da bude drugačija. Skupština po zakonu sme da ti odredi i naknadu za uređaj na fasadi.
Može da ne odobri postavljanje na fasadu ili krov, jer o stvarima na zajedničkim delovima zgrade odlučuje skupština. Pravila vlasnika mogu da urede i očuvanje spoljnog izgleda zgrade. Da li skupština može naknadno da naredi skidanje klime koja je postavljena uz saglasnost, zakon izričito ne kaže.
Fasada je zajednički deo, pa je za takvu montažu bila potrebna odluka skupštine. Ako je fasada oštećena, zgrada ima pravo da od odgovornog naplati popravku, a upravnik je dužan da u roku od dva meseca otkad sazna za štetu i za to ko ju je napravio preduzme korake, uključujući i tužbu. Ako kondenzat kaplje na zgradu ili trotoar, ili je jedinica postavljena tako da oštećuje zgradu ili ugrožava prolaznike, to je i komunalni prekršaj.
Onda prvo ideš u nadležni zavod za zaštitu spomenika kulture, pa tek onda zoveš majstora. To su dva koraka: prvo uslovi, pa saglasnost na projekat. Za kulturna dobra od izuzetnog značaja nadležan je Republički zavod. Ako je zgrada u granicama kulturnog dobra ili u njegovoj zaštićenoj okolini, i rok za uličnu fasadu je kraći, 4. avgust 2028. Ako je zgrada kulturno dobro, pod prethodnom zaštitom ili u prostornoj kulturno-istorijskoj celini, beogradska Odluka o komunalnom redu za radove bez uslova i saglasnosti zavoda predviđa kaznu za fizičko lice od 10.000 ili 15.000 dinara, zavisno od toga šta je rađeno. Veći problem je što zavod zabranjuje dalje radove i traži vraćanje fasade u prvobitno stanje.
Ne gledaj samo da li je zgrada spomenik kulture. Zaštita ide i po zoni: zgrada može da bude u prostornoj kulturno-istorijskoj celini ili u zaštićenoj okolini nekog kulturnog dobra, pa i obična zgrada iz šezdesetih može da bude obuhvaćena. Granica te zone određena je aktom o zaštiti i golim okom se ne vidi. Postoji i prethodna zaštita, koja za zgradu traje do tri godine, uz moguće produženje. Najsigurnije je da pitaš zavod pre bilo kakvih radova na fasadi.
Ne mora, ali voda mora da završi na pravom mestu. Beogradska Odluka o komunalnom redu ne propisuje kako se kondenzat odvodi, nego gde ne sme da se izliva: na spoljne delove te zgrade, u koje spadaju i terase, balkoni, prozori i oluci, na susednu zgradu i direktno na javnu površinu, a tu spadaju i trotoar i zelenilo oko zgrade. Kazna za fizičko lice je 5.000 dinara.
Zakon važi u celoj Srbiji i rokovi su isti. Svaki grad i opština su morali da donesu svoj akt o načinu uklanjanja. Ovaj vodič opisuje beogradsku odluku, pa u drugom gradu proveri lokalnu odluku o komunalnom redu.
Uglavnom ne. Monoblok nema spoljnu jedinicu, ali traži dve rupe kroz fasadu prečnika 162 milimetra, a kod najjačeg modela 202. To je dvanaest do dvadeset puta veća površina otvora od jedne rupe od oko 65 milimetara kakvu traži split. Fasada je i dalje zajednički deo zgrade, pa ti treba odluka skupštine, a na zaštićenoj zgradi i saglasnost zavoda. Uz to je uređaj pet do šest puta skuplji od najjeftinijih zidnih klima u našoj ponudi i slabije greje na minusu.
Moraš da seliš jedinicu?
Javi se i reci gde ti je jedinica i na koju stranu zgrade gleda. Reći ćemo ti koja mesta za premeštanje tehnički dolaze u obzir i koliko bi to koštalo. Da li je zgrada pod zaštitom, a od toga zavisi i rok, zvanično kaže zavod za zaštitu spomenika kulture.
